Rủi ro đất xen kẹt: Mua khó, bán rẻ

Có một mảnh đất, căn nhà ở Thủ đô, trước giờ vẫn là nhu cầu hay thậm chí là đích phấn đấu của rất nhiều người. Vì thế, nếu mua được mảnh thổ cư (dù chỉ nhỏ xinh khoảng chừng 15-20m2), thì không còn gì bằng(!) Thế nhưng, thổ cư trong nội thành bao giờ cũng khan hiếm, rất ít người bán vì giá trị và lợi ích tích lũy cao hơn nhiều so với căn hộ chung cư.

Trên các chợ nhà đất trực tuyến, hoặc thông qua các đầu mối chuyên về nhà đất thổ cư, sản phẩm thổ cư xen kẹt, dịch vụ được quảng bá với tần suất khá nhỏ giọt. Từ các quận khu vực nội đô như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng cho tới những địa bàn mới lên cấp đô thị như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, loại sản phẩm này đều có mặt.

Giá rẻ, pháp lý yếu

Điều đáng nói là, giá của loại sản phẩm này bao giờ cũng thấp hơn nhiều lần so với đất thổ cư cùng địa bàn, chỉ khác về vị trí, thế đất và…tính pháp lý. Cũng có những trường hợp, người bán (bao gồm cả môi giới) nêu khá rõ về khả năng sản phẩm được cấp sổ đỏ khi giao dịch.

Một người dùng có số điện thoại 0915.516.xxx đăng thông tin trên trang web nhà đất có quảng bá cụ thể về sản phẩm đất xen kẹt ở quận Nam Từ Liêm như sau: Nhà cấp 4 ở khu đất xen kẹt Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm nay cần tiền bán gấp. Diện tích 60m2, mặt tiền 4m, mặt ngõ 2m… Vị trí gần khu tập thể Đài Phát thanh Mễ Trì, KĐT Phùng Khoang, Big C…Giá bán: 700 triệu đồng (có thỏa thuận). Giấy tờ mua bán viết tay….

Theo tin rao trên, mỗi mét vuông đất ở quận Nam Từ Liêm tại vị trí khá đắc địa chỉ có giá chưa đến 12 triệu đồng. Tìm hiểu cụ thể được biết, người đăng 'chỉ làm việc với người có nhu cầu thực sự', cũng có nghĩa là người mua phải thực sự 'cần' mua và sẵn sàng mua với bất cứ giá nào – thậm chí là chấp nhận mua bán bằng giấy viết tay (!)

Trường hợp tương tự, một cò đất ở khu vực dọc trục Bùi Xương Trạch – Định Công cũng áp dụng chiêu 'úp mở' khi rao bán suất đất nông nghiệp xen kẹt nằm khá gần chung cư 283 Khương Trung (Videc Tower).

Cụ thể, môi giới tên T. nêu rõ đang cần bán một miếng đất xen kẹt là đất nông nghiệp tại phố Bùi Xương Trạch, diện tích khoảng 50m2, ôtô đỗ cách nhà 20m, giấy tờ hợp lệ, đất hướng Đông, gần nhiều chợ, bệnh viện, tiện đi lại, giá chào là 20 triệu/m2, có thương lượng.

Tuy nhiên, trên thực tế, giấy tờ hợp lệ, chỉ bao gồm giấy viết tay mua bán giữa chủ (gửi môi giới bán) và khách cùng với sổ đóng thuế đất nông nghiệp từ những năm trước 2000. Để tăng sức hút cho sản phẩm, môi giới khẳng định có mối 'quan hệ' với cơ quan chức năng sở tại nên khách không phải lo lắng vấn đề được cấp sổ hồng mảnh đất xen kẹt nông nghiệp.

Rủi ro giấy chứng nhận

Trong những năm qua, không ít cảnh báo về nguy cơ 'không được cấp chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ)' khi mua đất xen kẹt đã được nhắc tới. Nhưng xem ra, với lợi nhuận nhanh, thủ tục gọn (trao tay), đặc biệt là giá vừa túi phần đông người dân, nên tính pháp lý sở hữu chỉ là yếu tố...tham khảo.

Theo tìm hiểu của PV tại một số địa bàn (như Bùi Xương Trạch, Định Công…), không ít mảnh đất xen kẹt đã được rêu rao hoàn thành việc cấp sổ và giao dịch thành công. Đây cũng là lý do khiến một bộ phận người mua có niềm tin đặt mục tiêu ngon – rẻ là thước đo.

Về bản chất, đất xen kẹt là loại đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất 'đầu thừa đuôi thẹo' dư ra sau quy hoạch. Đây là loại đất không được cấp sổ đỏ, hình thức chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.

Ngoài ra, đất xen kẹt cũng được hiểu là loại đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt. Cụ thể, đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch.

Đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Loại đất nông nghiệp xen kẽ trong các khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư và có những đặc điểm tương tự như đất vườn ao nêu trên…

Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng đã có văn bản nêu rõ, các hộ gia đình, cá nhân muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là đối tượng chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa hoặc công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; phải bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn phần diện tích đất nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung cũng như nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ khi được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, cá nhân, hộ gia đình muốn được chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải đáp ứng rất nhiều yêu cầu gắt gao và thủ tục tương đối rườm rà.

Do đó, gần như tất cả các chủ đất kiểu này thường rất 'ngại' thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở và vẫn mặc nhiên giao dịch để thu lợi nhanh chóng.

Rủi ro từ các giấy tờ viết tay đương nhiên chủ yếu thuộc về người mua để ở. Hãn hữu mới có khách tìm được 'đầu mối' thông tin về quy hoạch mảnh đất trước khi bỏ tiền ra mua. Chưa kể, việc nhờ cậy các văn phòng luật sư tư vấn, hỗ trợ xin chuyển mục đích sử dụng đất cũng không hề đơn giản, không những thế lại tốn kém mà chưa biết kết quả ra sao…

(Theo Thời báo kinh doanh)