Giá Bán Nhà Phố Trung Tâm TP.HCM Đang Đi Ngang

Thị trường nhà phố khu vực trung tâm TP.HCM cũ đang chững lại, giá bán gần như đi ngang suốt hơn một năm qua. Dù vẫn giữ vị thế là “tài sản vàng” nhờ vị trí đắc địa và giá trị thương mại cao, loại hình này đang đối mặt với nhiều thách thức: biên lợi nhuận thu hẹp, dòng tiền đầu tư dịch chuyển ra vùng ven, cùng sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và xu hướng kinh doanh.
 

Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn ghi nhận giá nhà phố thuộc khu trung tâm của TP.HCM cũ đang đi ngang so với thời điểm tháng 4, tháng 5/2025. Cuộc đi ngang này diễn biến trên diện rộng của thị trường. Cụ thể, nhà phố phường Xuân Hòa (khu vực quận 3 cũ), những căn nhà mặt phố Trương Định vẫn đang duy trì khoảng giá 350-600 triệu đồng/m2. Những căn nhà mặt phố kinh doanh thuộc đường Nguyễn Đình Chiểu, giá chào bán vẫn đang duy trì ở mức 340-600 triệu đồng/m2. Nhà phố trên đường Lê Văn Sỹ, vị trí mặt tiền kinh doanh, giá rao bán vẫn đang ở mức 205-270 triệu đồng/m2. Nhà mặt phố kinh doanh đường Nguyễn Thiện Thuật, giá chào bán cũng không có biến động, vẫn rơi vào khoảng 235-260 triệu đồng/m2. Các căn nhà phố đường Cao Thắng vẫn có giá chào bán 190-270 triệu đồng/m2.

 

Tại khu vực quận 10 cũ cũng chứng kiến thực tế giá đi ngang. Cụ thể, nhà mặt phố đường Cách Mạng Tháng 8 vẫn đang có mức giá chào bán 350-520 triệu đồng/m2. Giá nhà mặt phố Ngô Gia Tự không có biến chuyển so với nửa năm trước, vẫn đang ở mức 280- 500 triệu đồng/m2. Giá nhà mặt phố Nguyễn Tri Phương vẫn là 330-550 triệu đồng/m2. Giá bán nhà mặt tiền đường 3/2, vị trí đắc địa vẫn đang ở mức 330-530 triệu đồng/m2.

 

Tại các phường Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành và Cầu Ông Lãnh… giá chào bán nhà phố cũng ghi nhận mức đi ngang. Một số căn vị trí đắc địa được chào giá cao hơn từ 10-15% so với cùng kì năm ngoái. Đây là khu vực quận 1 cũ, các căn nhà phố đều đang cho thuê hoặc sinh sống ổn định, rất hiếm người bán.

 

Chị Minh Sanh, môi giới nhà phố TP.HCM, giá đi ngang nhưng giao dịch của thị trường tại khu vực trung tâm vẫn khá tốt, có phần nhỉnh hơn so với đầu năm. “Nguồn cung trên thi trường ở các vị trí đắc địa cũng không có nhiều nên cứ có căn nào giá hơp lý thì chưa cần đến một tháng là đã khớp được khách”, chị Sanh chia sẻ.
 

Nhà đầu tư kiêm môi giới chuyên nhà phố Hoàng Tố Nga, trú tại phường Xóm Chiếu (TP.HCM) cho biết, giá nhà phố khu trung tâm TP.HCM cũ đi ngang cho thấy sự thay đổi trong hành vi đầu tư và sức cầu thực tế của thị trường.

 

Hiện giá bán trung bình nhà phố trung tâm hiện dao động từ 300 – 800 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tình trạng pháp lý, gần như không biến động đáng kể trong suốt nửa năm qua. Giao dịch thị trường vẫn diễn ra nhưng chủ yếu đến từ những nhà đầu tư nắm giữ dài hạn hoặc khách mua để khai thác kinh doanh.

 

Bà Nga cho rằng, nguyên nhân khiến giá nhà phố trung tâm không còn tăng mạnh là do biên độ lợi nhuận đầu tư thu hẹp. Sau thời gian dài tăng giá gấp nhiều lần, mặt bằng giá hiện đã lên quá cao, trong khi tỷ suất cho thuê giảm dần bởi chi phí vận hành, bảo dưỡng, thuế và lãi vay tăng. Một căn nhà phố mặt tiền ở quận 1 cũ có giá trên 100 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được 300 – 400 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận chưa đến 4%/năm – mức kém hấp dẫn hơn hẳn so với kênh gửi tiết kiệm hoặc đầu tư sản xuất kinh doanh.

 

Đồng quan điểm với bà Nga, môi giới Lý Tấn Hòa cho rằng, dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm – nơi xuất hiện các siêu dự án phức hợp quy mô lớn tại Thủ Thiêm, Thủ Đức hay Nam Sài Gòn. Các dự án này không chỉ có mặt bằng giá mềm hơn mà còn tích hợp môi trường sống, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. “Nếu trước đây, nhà đầu tư chọn trung tâm vì giá trị thương mại, thì nay yếu tố sinh thái và tiềm năng tăng giá dài hạn ở khu Đông hay Nam lại hấp dẫn hơn”, ông Hòa bày tỏ góc nhìn.

 

Ngoài ra, theo ông Hòa, hoạt động kinh doanh tại nhà phố trung tâm đang chững lại. Dưới tác động của thương mại điện tử và thay đổi hành vi tiêu dùng, nhiều thương hiệu lớn đã rút khỏi mặt bằng truyền thống để chuyển sang trung tâm thương mại hoặc kinh doanh trực tuyến. Điều này khiến tỷ lệ mặt bằng trống ở một số tuyến phố như Lê Thánh Tôn, Đồng Khởi, Hai Bà Trưng… tăng nhẹ, kéo theo giá thuê giảm 10–15% so với giai đoạn 2019–2021, làm giảm sức hấp dẫn của loại hình nhà phố cho thuê. Tuy nhiên, theo ông Hòa, với vị trí đắc địa, quỹ đất khan hiếm và giá trị thương hiệu bền vững, nhà phố trung tâm vẫn là biểu tượng của tài sản cao cấp, song chỉ còn phù hợp với nhà đầu tư dài hạn, sở hữu nguồn lực tài chính mạnh.