Đi tìm nguồn vốn rẻ cho thị trường bất động sản Việt Nam

Tiếp theo năm 2014 và 2015, thị trường bất động sản trong năm 2016 đang có những chuyển biến tích cực nhưng hiện nay vấn đề nguồn vốn đặc biệt là nguồn vốn rẻ và dài hạn được các chuyên gia đánh giá là yếu tố khiến thị trường chưa thực sự phát triển một cách bền vững. Do đó, việc đưa ra các giải pháp để tạo thêm nguồn vốn cũng như hạ lãi suất đầu tư là yếu tố cần thiết để đưa giá bán bất động sản phù hợp hơn với điều kiện người dân

Đi tìm nguồn vốn rẻ cho thị trường bất động sản Việt Nam

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam có ý nghĩa rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Tuy nhiên, thực tế hiện nay trên thị trường, mức lãi suất cho vay đầu tư bất động sản của những tổ chức tín dụng dao động trong khoảng từ 9-11% tùy theo thời hạn và đối tượng.

Với mức lãi suất này, có thể dễ dàng nhận thấy lợi nhuận của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang bị “mài mòn” một cách đáng kể vì mức lãi suất này (dành cho cả nguồn vốn ngắn và dài hạn) được cho rằng còn rất cao đối với các nhà đầu tư bất động sản.

Sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt trên thị trường bất động sản đang khiến khách hàng được hưởng lợi khi các chủ đầu tư liên tục đưa ra các sản phẩm hết sức cạnh tranh. Tuy nhiên, đối với chủ đầu tư, việc giảm giá bán đồng nghĩa với biên độ lợi nhuận bị giảm sút. Cụ thể, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ đạt mức lợi nhuận khoảng 10%, như vậy một phép toán đơn giản cũng có thể nhận thấy với mức lãi suất hiện nay từ 9-11% thì vốn vay đã chiếm phần lớn lợi nhuận của các doanh nghiệp.

Nhìn sang một số quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như Mỹ , cho vay đầu tư BĐS với mức lãi suất rất thấp, dao động trong khoảng từ 5-7% tùy thời hạn ngắn, trung hay dài hạn.

Tuy nhiên, để có mức lãi suất thấp như vậy phụ thuộc phần lớn vào lãi suất tiền gửi. Tại các quốc gia phát triển, huy động vốn cũng có mức lãi suất rất thấp, nhất là tại Mỹ, lãi suất tiền gửi trong kỳ hạn 1 năm trung bình của những tổ chức tín dụng chỉ vào khoảng từ 1-2%. Với mức lãi suất tiền gửi thấp như vậy, các tổ chức tín dụng có thể dễ dàng đưa ra các khoản vay với lãi suất thấp tương ứng.

Ngoài yếu tố trêni, các ngân hàng tại các nước phát triển, như ở Mỹ, họ cũng không trường vốn nhằm tạo điều kiện để hạ lãi suất cho vay. Nhưng những khoản vốn ngắn hạn cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã được các ngân hàng “chứng khoán hóa”.

Nghĩa là những khoản cho vay bất động sản sẽ được các ngân hàng phát hành một loại chứng khoán căn cứ vào món vay bất động sản đó, điều này tạo ra sự quay vòng của nguồn vốn. Đó cũng là một trong các yếu tố giúp cho mức lãi suất cho vay đầu tư bất động sản nói riêng, cũng như cho vay đầu tư sản xuất kinh doanh nói chung tại những quốc gia phát triển thấp hơn nhiều so với nước ta.

Ngược lại tại Việt nam, nguồn vốn để phát triển các dự án bất động sản thương mại hiện nay hầu như phụ thuộc vào 3 nguồn vốn chính là vốn tự có của chủ đầu tư-vốn ứng trước từ việc bán cho khách hàng và vốn vay ngân hàng.

Trong đó, nguồn vốn mà hầu hết chủ đầu tư trông đợi chính là nguồn vốn có được từ đi vay ngân hàng. Do đó, tín dụng ngân hàng vẫn là yếu tố sống còn đối với các dự án bất động sản. Thực tế, mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10%, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65-70%.

Thực trạng nguồn vốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Việc thiếu hụt các nguồn vốn rẻ để đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển một cách bền vững đang đặt ra cho các nhà quản lý nhiều vấn đề cần giải quyết. Tuy nhiên, trước hết cần đánh giá các kênh huy động hiện nay để có một cái nhìn toàn cảnh về thị trường vốn của bất động sản Việt Nam.

Vốn tự có của doanh nghiệp, nhìn chung chỉ 1 số ít các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản là có thực lực tài chính, còn hầu hết đều có tỷ trọng vốn tự có rất nhỏ so với quy mô của dự án.  Bên cạnh đó, thời gian thực hiện dự án thường kéo dài từ 4-5 năm năm nên các doan nghiệp quy mô nhỏ càng gặp nhiều khó khăn hơn về vốn. Để “tự cứu mình” trước khi cầu cứu ngân hàng, một vài doanh nghiệp sử dụng kênh huy động thông qua phát hành cổ phiếu, tuy nhiên có một số ít các doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và thu hút được các cổ đông. Với tỷ lệ chỉ 16,7%, có thể thấy các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn về tiềm lực tài chính.

Nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại, đây chính là kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư dự án. Tuy nhiên, các ngân hàng hiện nay chủ yếu cho vay trong thời gian ngắn chỉ 2-5 năm để giảm thiểu rủi ro và phương thức cho vay là chủ đầu tư thế chấp. Lãi suất cao, thời gian vay ngắn nên áp lực trả nợ của các chủ đầu tư là rất lớn nhưng không phải cứ đi vay sẽ được giải ngân. Mới đây, một số chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản từ Ngân hàng nhà nước khiến sự khó khăn ngày càng chồng chất . Với tỷ lệ hiện nay là 59,5%, đây thực sự là nguồn vốn chủ yếu của các chủ đầu tư hiện nay.

Nguồn vốn huy động từ khách hàng nhờ bán “lúa non”, đây là phương thức huy động khá phổ biến nhưng không dễ dàng do khách hàng mua nhà hiện nay khá kĩ tính, chỉ những chủ đầu tư có tên tuổi lớn, nếu không dự án cũng phải gần hoàn thiện mới có thể khiến khách hàng “xuống tiền”. Nguồn vốn này chỉ chiếm khoảng 23,8%.

Đi tìm giải pháp

Trong thời gian tới, luồn vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ tăng mạnh. Đây là một tin tốt cho thị trường nhưng sẽ tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp trong nước.

Do đó, yêu cầu cấp bách hiện nay là cần đưa ra các giải pháp về nguồn vốn để giúp các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam lớn mạnh hơn, ổn định và bền vững để có thể đủ khả năng tranh chấp với các doanh nghiệp quốc tế. Ngoài ra, nguồn vốn rẻ sẽ là yếu tố tiên quyết để hạ giá thành bất động sản tại Việt Nam.

Những giải pháp được các chuyên gia đưa ra là có thể chứng khoán hóa bất động sản hoặc các doanh nghiệp có thể tìm kiếm nguồn vốn giá rẻ từ các tổ chức tín dụng nước ngoài.

Đối với chứng khoán hóa bất động sản, khung pháp luật đã có nhưng các quỹ tín thác thì vẫn chưa được hình thành và chưa nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanhnghiệp sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng.

Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư từ xã hội, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành ở mức độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Tuy nhiên, mức độ khả thi của các chính sách này trên thực tế còn yếu, cần có thêm các tác động mới để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thành lập các quỹ đầu tư bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam.

Giải pháp tiếp theo là tạo cơ chế thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn.

Tóm lại, để tăng hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản thì điều đầu tiên là thị trường này phải thực sự phát triển. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ. Các chuyên gia thuộc Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đã đưa ra 4 giải pháp căn bản cụ thể:

-Nhà nước cần tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản thông qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính.

-Cần phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. Cụ thể, các chính sách và các quy định về thị trường bất động sản phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định bởi thị trường này có mối ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại hình thị trường khác.

-Cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản.

-Tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn.( Theo VNREA)